地方政府規劃推動，開(kāi)發商(shāng)紮堆熱炒，零售商(shāng)積極分(fēn)羹。這使得在成都、杭州、昆明、武漢、長沙、石家莊等衆多二三線城市中(zhōng)，城市綜合體(tǐ)都正在“批量生(shēng)産”中(zhōng)，而其勢頭甚将超越一(yī)線城市……
更值得注意的是，一(yī)向以租賃物(wù)業拓展的零售商(shāng)也正将競争的新砝碼押在這上面。
“連一(yī)向專注住宅開(kāi)發的萬科都加入了戰團，大(dà)家都不是傻子，誰都不會輕易收兵。”在記者質疑城市綜合體(tǐ)能有多大(dà)市場時，深圳新摩爾商(shāng)業管理有限公司副總經理熊傑如此回答。
而事實上，許多零售商(shāng)也已經瞄上了這塊“蛋糕”。
豪賭商(shāng)業綜合體(tǐ)
2010年10月末，福州金山“公園道一(yī)号”，永輝首度試水城市綜合體(tǐ)。“由于商(shāng)業面積較小(xiǎo)，我(wǒ)們也隻是在嘗試階段”，雖然新項目運作順利，永輝集團董事長助理翁海輝的話(huà)語裏依然透出些許低調。
而就在金山“公園道一(yī)号”附近的浦上大(dà)道上，倉山萬達廣場、紅星美凱龍商(shāng)業廣場、樂都彙購物(wù)廣場等三大(dà)城市綜合體(tǐ)項目正在熱火(huǒ)朝天地建設中(zhōng)。
據了解，目前僅在福州規劃和在建的城市綜合體(tǐ)項目就已達16個，杭州在建的100個城市綜合體(tǐ)中(zhōng)已完成41個，成都在建或已立項的城市綜合體(tǐ)也已超過66個，近兩年内将完工(gōng)，昆明開(kāi)發規劃的城市綜合體(tǐ)項目達12個……零售商(shāng)的身影也不乏其中(zhōng)。
“對于傳統零售商(shāng)來說，當前城市綜合體(tǐ)的開(kāi)發熱絕對是一(yī)個巨大(dà)的誘惑。”深圳新摩爾商(shāng)業管理公司招商(shāng)運營副總經理熊傑表示。
對于零售商(shāng)運作城市綜合體(tǐ)升溫這一(yī)現象，翁海輝表示，多年來零售商(shāng)過度依賴租賃物(wù)業的方式拓展在很多方面均受制于物(wù)業開(kāi)發商(shāng)，而有實力的零售商(shāng)通過自己開(kāi)發商(shāng)業綜合體(tǐ)的模式可以在選址、招商(shāng)、運作等方面擁有更多的自主權。
“商(shāng)業終端資(zī)源往往掌握在零售商(shāng)手裏，加上零售企業對商(shāng)業運營的先天優勢，促使零售商(shāng)能夠在獲取房地産開(kāi)發利潤的同時獲取優勢的項目；而城市綜合體(tǐ)往往建造在城市的商(shāng)業中(zhōng)心，其開(kāi)發利潤豐厚，這使得零售商(shāng)市場競争力更強。”熊傑認爲。
原因、門檻與風險
不可忽視的是，在傳統連鎖零售市場競争加劇的情況下(xià)，一(yī)些實力派零售商(shāng)正将目光由四處尋找物(wù)業轉向城市商(shāng)業綜合體(tǐ)的開(kāi)發，但是有能力涉足、開(kāi)發、運作商(shāng)業地産的零售商(shāng)還隻是少數。
不做“商(shāng)人”而要做“地主”的零售商(shāng)緣何對投入大(dà)、風險高的城市商(shāng)業綜合體(tǐ)項目産生(shēng)興趣了呢？
對此，北(běi)京東方國泰商(shāng)業顧問機構總經理李沐天分(fēn)析認爲：“一(yī)些有實力的零售商(shāng)之所以涉足商(shāng)業地産開(kāi)發，一(yī)方面是由于現在合适的商(shāng)業物(wù)業獲取越來越難、行業選址競争加劇，同時房地産開(kāi)發企業對商(shāng)業物(wù)業租金要求也越來越高。
而另一(yī)方面，房地産開(kāi)發利潤對零售商(shāng)的誘惑也越來越大(dà)，在當前純粹的房地産開(kāi)發企業在成功運營城市綜合體(tǐ)方面也越來越吃力；地方政府方面的因素也不能忽視，爲了提升城市形象，一(yī)些地方政府積極推動批量興建商(shāng)業綜合體(tǐ)的現象加劇，這在客觀上刺激了一(yī)些零售商(shāng)的神經。”
商(shāng)業綜合體(tǐ)考驗的是零售商(shāng)多業态運作能力，萬達廣場之所以能夠迅速布局全國市場，除了其迎合了地方政府對城市綜合體(tǐ)的規劃需求外(wài)，更重要的就是其強大(dà)的商(shāng)業招商(shāng)、以及其戰略合作夥伴體(tǐ)系支持，而傳統零售商(shāng)往往在這方面沒有足夠的實力。“物(wù)業管理對于零售商(shāng)也是一(yī)個不小(xiǎo)的挑戰，經驗的缺乏往往使得零售商(shāng)沒有涉足開(kāi)發綜合體(tǐ)的底氣。” 對此，翁海輝表達了自己的觀點。
資(zī)金方面是最大(dà)的問題，熊傑告訴記者：“目前來看，涉足商(shāng)業綜合體(tǐ)隻是個别的零售商(shāng)可以做到，運作城市綜合體(tǐ)的第一(yī)道檻便是資(zī)金，一(yī)個城市商(shāng)業綜合體(tǐ)投資(zī)動辄需要幾十億元的資(zī)金。”
以其正在武漢運作的城市綜合體(tǐ)爲例，熊傑給記者算了筆賬，這個規模40萬平方米的項目，就需要投資(zī)近20億元，而要用這筆資(zī)金去(qù)租賃物(wù)業的話(huà)，起碼能夠先期快速拓展出50家大(dà)賣場，這一(yī)投入數字對于絕大(dà)多數零售商(shāng)來講，恐怕拿出所有家底來都很難湊夠。
“巨額資(zī)金投入、拿不準綜合體(tǐ)市場定位、缺乏商(shāng)業零售資(zī)源整合能力、物(wù)業經營管理能力等都會成爲阻礙零售商(shāng)介入城市綜合體(tǐ)的門檻，但是對一(yī)些有實力的零售商(shāng)來講，這也是一(yī)次提升市場競争力的好時機。”李沐天對此表示謹慎肯定。
豪布斯卡城市綜合體(tǐ)研究院院長胡冰說，“按商(shāng)業發展思路，城區先是有人住，後有産業，再有寫字樓，再有商(shāng)業。而現在地方政府在新區規劃城市綜合體(tǐ)恰是反過來行之。先建綜合體(tǐ)，先有商(shāng)業，再培養人氣。”盡管違背商(shāng)業開(kāi)發順序，但地方政府看重的是政績顯著。但如此一(yī)來，很多商(shāng)業先行的城市綜合體(tǐ)在長時間内都堪稱是外(wài)表氣勢恢弘，内在實質卻是人氣冷清、經營慘淡的“冰城”。
誰的新藍(lán)海?
“城市綜合體(tǐ)是一(yī)劑美麗的毒藥”，一(yī)位長期從事商(shāng)業地産運作的業内人士認爲，零售商(shāng)介入之後有可能會本末倒置，追逐房地産開(kāi)發暴利無疑會降低零售經營本身的能力；另外(wài)，也并不是每一(yī)個城市都需要城市綜合體(tǐ)，“集體(tǐ)狂歡”式的一(yī)擁而上必然會對城市舊(jiù)有的商(shāng)業文化、城市文化、城市合理的商(shāng)業布局等造成破壞，政府應該按照市場的實際情況合理發展規劃城市綜合體(tǐ)，而不是僅僅追求所謂的城市繁榮。
“客觀的市場環境将最終決定城市綜合體(tǐ)建設各方受益，作爲涉足其中(zhōng)的零售商(shāng)來講，隻有根據企業自身情況，主動利用政府推動城市綜合體(tǐ)規劃建設的機遇，而不是盲從，扮演爲他人做嫁衣的角色。”李沐天更多地是從零售商(shāng)角度來考慮問題。
全國工(gōng)商(shāng)聯房地産商(shāng)會商(shāng)業不動産專業委員(yuán)會主任朱淩波坦言，利益上一(yī)舉多得是各級城市政府在助推城市綜合體(tǐ)上趨之若鹜的原因。“城市綜合體(tǐ)與地方城市經濟、位置和人均GDP、第三産業相關，但地方政府将之用歪了，盲目地一(yī)擁而上，這樣雖然可以給城市規劃建設帶來新的機遇，但卻是建立在投資(zī)者風險加大(dà)的基礎上的。”
面對貌似碩大(dà)的市場，傳統地産商(shāng)的蜂擁而至、少數零售商(shāng)的積極參與，城市綜合體(tǐ)仿佛成爲地産救市、零售多元的新藍(lán)海。而對于絕大(dà)多數零售商(shāng)來講，在這樣龐大(dà)的資(zī)本投入面前，沒有哪一(yī)家能夠真正輸得起。
（來源：中(zhōng)華合作時報·超市周刊 劉朝龍）