地方政府規劃推動，開發商(shāng)紮堆熱炒，零售商(shāng)積極分(fēn)羹。這使得在成都、杭州、昆明、武漢、長(cháng)沙、石家莊等衆多(duō)二三線(xiàn)城市中(zhōng)，城市綜合體(tǐ)都正在“批量生産(chǎn)”中(zhōng)，而其勢頭甚将超越一線(xiàn)城市……
更值得注意的是，一向以租賃物(wù)業拓展的零售商(shāng)也正将競争的新(xīn)砝碼押在這上面。
“連一向專注住宅開發的萬科(kē)都加入了戰團，大家都不是傻子，誰都不會輕易收兵。”在記者質(zhì)疑城市綜合體(tǐ)能(néng)有(yǒu)多(duō)大市場時，深圳新(xīn)摩爾商(shāng)業管理(lǐ)有(yǒu)限公(gōng)司副總經理(lǐ)熊傑如此回答(dá)。
而事實上，許多(duō)零售商(shāng)也已經瞄上了這塊“蛋糕”。
豪賭商(shāng)業綜合體(tǐ)
2010年10月末，福州金山(shān)“公(gōng)園道一号”，永輝首度試水城市綜合體(tǐ)。“由于商(shāng)業面積較小(xiǎo)，我們也隻是在嘗試階段”，雖然新(xīn)項目運作(zuò)順利，永輝集團董事長(cháng)助理(lǐ)翁海輝的話語裏依然透出些許低調。
而就在金山(shān)“公(gōng)園道一号”附近的浦上大道上，倉山(shān)萬達廣場、紅星美凱龍商(shāng)業廣場、樂都彙購(gòu)物(wù)廣場等三大城市綜合體(tǐ)項目正在熱火朝天地建設中(zhōng)。
據了解，目前僅在福州規劃和在建的城市綜合體(tǐ)項目就已達16個，杭州在建的100個城市綜合體(tǐ)中(zhōng)已完成41個，成都在建或已立項的城市綜合體(tǐ)也已超過66個，近兩年内将完工(gōng)，昆明開發規劃的城市綜合體(tǐ)項目達12個……零售商(shāng)的身影也不乏其中(zhōng)。
“對于傳統零售商(shāng)來說，當前城市綜合體(tǐ)的開發熱絕對是一個巨大的誘惑。”深圳新(xīn)摩爾商(shāng)業管理(lǐ)公(gōng)司招商(shāng)運營副總經理(lǐ)熊傑表示。
對于零售商(shāng)運作(zuò)城市綜合體(tǐ)升溫這一現象，翁海輝表示，多(duō)年來零售商(shāng)過度依賴租賃物(wù)業的方式拓展在很(hěn)多(duō)方面均受制于物(wù)業開發商(shāng)，而有(yǒu)實力的零售商(shāng)通過自己開發商(shāng)業綜合體(tǐ)的模式可(kě)以在選址、招商(shāng)、運作(zuò)等方面擁有(yǒu)更多(duō)的自主權。
“商(shāng)業終端資源往往掌握在零售商(shāng)手裏，加上零售企業對商(shāng)業運營的先天優勢，促使零售商(shāng)能(néng)夠在獲取房地産(chǎn)開發利潤的同時獲取優勢的項目；而城市綜合體(tǐ)往往建造在城市的商(shāng)業中(zhōng)心，其開發利潤豐厚，這使得零售商(shāng)市場競争力更強。”熊傑認為(wèi)。
原因、門檻與風險
不可(kě)忽視的是，在傳統連鎖零售市場競争加劇的情況下，一些實力派零售商(shāng)正将目光由四處尋找物(wù)業轉向城市商(shāng)業綜合體(tǐ)的開發，但是有(yǒu)能(néng)力涉足、開發、運作(zuò)商(shāng)業地産(chǎn)的零售商(shāng)還隻是少數。
不做“商(shāng)人”而要做“地主”的零售商(shāng)緣何對投入大、風險高的城市商(shāng)業綜合體(tǐ)項目産(chǎn)生興趣了呢(ne)？
對此，北京東方國(guó)泰商(shāng)業顧問機構總經理(lǐ)李沐天分(fēn)析認為(wèi)：“一些有(yǒu)實力的零售商(shāng)之所以涉足商(shāng)業地産(chǎn)開發，一方面是由于現在合适的商(shāng)業物(wù)業獲取越來越難、行業選址競争加劇，同時房地産(chǎn)開發企業對商(shāng)業物(wù)業租金要求也越來越高。
而另一方面，房地産(chǎn)開發利潤對零售商(shāng)的誘惑也越來越大，在當前純粹的房地産(chǎn)開發企業在成功運營城市綜合體(tǐ)方面也越來越吃力；地方政府方面的因素也不能(néng)忽視，為(wèi)了提升城市形象，一些地方政府積極推動批量興建商(shāng)業綜合體(tǐ)的現象加劇，這在客觀上刺激了一些零售商(shāng)的神經。”
商(shāng)業綜合體(tǐ)考驗的是零售商(shāng)多(duō)業态運作(zuò)能(néng)力，萬達廣場之所以能(néng)夠迅速布局全國(guó)市場，除了其迎合了地方政府對城市綜合體(tǐ)的規劃需求外，更重要的就是其強大的商(shāng)業招商(shāng)、以及其戰略合作(zuò)夥伴體(tǐ)系支持，而傳統零售商(shāng)往往在這方面沒有(yǒu)足夠的實力。“物(wù)業管理(lǐ)對于零售商(shāng)也是一個不小(xiǎo)的挑戰，經驗的缺乏往往使得零售商(shāng)沒有(yǒu)涉足開發綜合體(tǐ)的底氣。” 對此，翁海輝表達了自己的觀點。
資金方面是最大的問題，熊傑告訴記者：“目前來看，涉足商(shāng)業綜合體(tǐ)隻是個别的零售商(shāng)可(kě)以做到，運作(zuò)城市綜合體(tǐ)的第一道檻便是資金，一個城市商(shāng)業綜合體(tǐ)投資動辄需要幾十億元的資金。”
以其正在武漢運作(zuò)的城市綜合體(tǐ)為(wèi)例，熊傑給記者算了筆(bǐ)賬，這個規模40萬平方米的項目，就需要投資近20億元，而要用(yòng)這筆(bǐ)資金去租賃物(wù)業的話，起碼能(néng)夠先期快速拓展出50家大賣場，這一投入數字對于絕大多(duō)數零售商(shāng)來講，恐怕拿(ná)出所有(yǒu)家底來都很(hěn)難湊夠。
“巨額資金投入、拿(ná)不準綜合體(tǐ)市場定位、缺乏商(shāng)業零售資源整合能(néng)力、物(wù)業經營管理(lǐ)能(néng)力等都會成為(wèi)阻礙零售商(shāng)介入城市綜合體(tǐ)的門檻，但是對一些有(yǒu)實力的零售商(shāng)來講，這也是一次提升市場競争力的好時機。”李沐天對此表示謹慎肯定。
豪布斯卡城市綜合體(tǐ)研究院院長(cháng)胡冰說，“按商(shāng)業發展思路，城區(qū)先是有(yǒu)人住，後有(yǒu)産(chǎn)業，再有(yǒu)寫字樓，再有(yǒu)商(shāng)業。而現在地方政府在新(xīn)區(qū)規劃城市綜合體(tǐ)恰是反過來行之。先建綜合體(tǐ)，先有(yǒu)商(shāng)業，再培養人氣。”盡管違背商(shāng)業開發順序，但地方政府看重的是政績顯著。但如此一來，很(hěn)多(duō)商(shāng)業先行的城市綜合體(tǐ)在長(cháng)時間内都堪稱是外表氣勢恢弘，内在實質(zhì)卻是人氣冷清、經營慘淡的“冰城”。
誰的新(xīn)藍海?
“城市綜合體(tǐ)是一劑美麗的毒藥”，一位長(cháng)期從事商(shāng)業地産(chǎn)運作(zuò)的業内人士認為(wèi)，零售商(shāng)介入之後有(yǒu)可(kě)能(néng)會本末倒置，追逐房地産(chǎn)開發暴利無疑會降低零售經營本身的能(néng)力；另外，也并不是每一個城市都需要城市綜合體(tǐ)，“集體(tǐ)狂歡”式的一擁而上必然會對城市舊有(yǒu)的商(shāng)業文(wén)化、城市文(wén)化、城市合理(lǐ)的商(shāng)業布局等造成破壞，政府應該按照市場的實際情況合理(lǐ)發展規劃城市綜合體(tǐ)，而不是僅僅追求所謂的城市繁榮。
“客觀的市場環境将最終決定城市綜合體(tǐ)建設各方受益，作(zuò)為(wèi)涉足其中(zhōng)的零售商(shāng)來講，隻有(yǒu)根據企業自身情況，主動利用(yòng)政府推動城市綜合體(tǐ)規劃建設的機遇，而不是盲從，扮演為(wèi)他(tā)人做嫁衣的角色。”李沐天更多(duō)地是從零售商(shāng)角度來考慮問題。
全國(guó)工(gōng)商(shāng)聯房地産(chǎn)商(shāng)會商(shāng)業不動産(chǎn)專業委員會主任朱淩波坦言，利益上一舉多(duō)得是各級城市政府在助推城市綜合體(tǐ)上趨之若鹜的原因。“城市綜合體(tǐ)與地方城市經濟、位置和人均GDP、第三産(chǎn)業相關，但地方政府将之用(yòng)歪了，盲目地一擁而上，這樣雖然可(kě)以給城市規劃建設帶來新(xīn)的機遇，但卻是建立在投資者風險加大的基礎上的。”
面對貌似碩大的市場，傳統地産(chǎn)商(shāng)的蜂擁而至、少數零售商(shāng)的積極參與，城市綜合體(tǐ)仿佛成為(wèi)地産(chǎn)救市、零售多(duō)元的新(xīn)藍海。而對于絕大多(duō)數零售商(shāng)來講，在這樣龐大的資本投入面前，沒有(yǒu)哪一家能(néng)夠真正輸得起。
（來源：中(zhōng)華合作(zuò)時報·超市周刊 劉朝龍）
